Nachverdichtung

BImA FAQ (Frequently Asked Questions - Häufig gestellte Fragen)

Information der BImA vom 19.08.2024

Sehr geehrte Mieterinnen und Mieter

Auf Ih­ren be­son­de­ren Wunsch hin und in Vor­be­rei­tung auf die an­ste­hen­de Bür­ger­be­tei­li­gungs­ver­an­stal­tung möch­ten wir Ih­nen un­se­re Q & A als Erst­in­for­ma­ti­on bzgl. un­se­res Pla­nungs­vor­ha­ben an die Hand ge­ben.

Mit den besten Grüßen
Ihr Projektmanagement - Team der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben
Direktion München

Fragen und Antworten zum Aufstellungsbeschluss Perlacher Forst

Q&A

I. PROJEKTBOTSCHAFTEN ALLGEMEIN

Bezahlbaren Wohnraum schaffen, Wohnungsnot verringern: Die BlmA ar­bei­tet täg­lich da­ran, die an­ge­spann­te Wohn­si­tua­ti­on in Deutsch­land zu ver­bes­sern und Men­schen die Chan­ce auf er­schwing­li­chen Wohn­raum zu ge­ben - ein Ziel, das wir ins­be­son­de­re auch in Mün­chen ver­fol­gen. Aus die­sem Grund ar­bei­tet die BIMA seit 2018 mit­hil­fe von zahl­rei­chen Un­ter­su­chun­gen, Mach­bar­keits­stu­di­en und Pla­nungs­bü­ros an ei­nem um­fang­rei­chen und be­last­ba­ren Kon­zept für die Sied­lung am Per­la­cher Forst.

Nachhaltigkeit im Fokus - für eine lebenswerte Zukunft: Be­stands­ge­bäu­de, de­ren Er­halt ver­nünf­tig ist, wer­den nach neu­es­ten Stan­dards sa­niert und die Wohn­qua­li­tät ver­bes­sert. Ge­bäu­de, die im Zu­ge der Pla­nun­gen neu ent­ste­hen sol­len, wer­den in ei­ner um­welt­ver­träg­li­chen Bau­wei­se er­rich­tet. Gleich­zei­tig wer­den Grün­flä­chen und Bio­to­pe er­hal­ten und leis­ten ih­ren wert­vol­len Mehr­wert für das Mi­kro­kli­ma. Ganz im Sin­ne ei­ner nach­hal­ti­gen, zu­kunfts­ori­en­tier­ten Ent­wick­lung.

Zukunftsfähige und zukunftsorientiere Siedlung: Un­ser Ziel ist es, mo­der­ne, le­bens­wer­te und be­darfs­ge­rech­te Wohn­räu­me zu schaf­fen, die den bis­he­ri­gen Cha­rak­ter der Sied­lung be­wah­ren und gleich­zei­tig mo­der­ne Stan­dards des Kli­ma­schut­zes und der Wohn­qua­li­tät be­rück­sich­ti­gen.  

Transparenz und Dialog im gesamten Verfahren: Der Aus­tausch mit den Men­schen wird bei der wei­te­ren Ent­wick­lung am Per­la­cher Forst ei­nen zen­tra­len Punkt ein­neh­men. Des­halb plant die BlmA ein um­fas­sen­des Di­a­log- und In­for­ma­ti­ons­an­ge­bot, um al­le In­ter­es­sier­ten und Be­trof­fe­nen zu in­for­mie­ren. Gleich­zei­tig ist es uns ein gro­ßes An­lie­gen, im ge­mein­sa­men Aus­tausch die Wün­sche, Sor­gen und An­re­gun­gen der Bür­ge­rin­nen und Bür­ger auf­zu­neh­men und in den wei­te­ren Pla­nun­gen zu be­rück­sich­ti­gen.

Innovative Lösungen für alle Lebensentwürfe: Un­se­re Pla­nun­gen se­hen ver­schie­dens­te Wohn­kon­zep­te vor, die den viel­fäl­ti­gen An­sprü­chen der Mie­te­rin­nen und Mie­ter ge­recht wer­den kön­nen. Ein Au­gen­merk le­gen wir da­bei bei­spiels­wei­se auf die be­son­de­ren Be­dürf­nis­se von Fa­mi­li­en und Kin­dern, um den le­ben­di­gen Cha­rak­ter der Sied­lung zu stär­ken. Gleich­zei­tig ent­wi­ckeln wir kre­a­ti­ve und zu­kunfts­ori­en­tier­te Wohn­ideen, um den He­raus­for­de­run­gen der ste­tig wach­sen­den Lan­des­haupt­stadt ge­recht zu wer­den.

Leerstehende Flächen schnellstmöglich nutzen: In Zei­ten, in de­nen je­der Qua­drat­me­ter Wohn­raum drin­gend be­nö­tigt wird, müs­sen Leer­stän­de ver­mie­den wer­den. Durch un­ser Pro­jekt kön­nen wir die be­ste­hen­den un­ge­nutz­ten Flä­chen mög­lichst schnell wie­der ih­rer sinn­vol­len und wert­vol­len Nut­zung als Wohn­raum zu­füh­ren.

II. Q&A

Fragen zum Vorhaben und der Planung
1. Was ist der Hintergrund des Vorhabens am Perlacher Forst?

• Das Pro­jekt zur Nach­ver­dich­tung der Sied­lung am Per­la­cher Forst ist Teil der Wohn­raum­of­fen­si­ve der Bun­des­re­gie­rung, die 2018 ge­star­tet wur­de. Ziel ist es, drin­gend be­nö­tig­ten, be­zahl­ba­ren Wohn­raum zu schaf­fen, so der Woh­nungs­not in Deutsch­land ent­ge­gen­zu­wir­ken und gleich­zei­tig Nach­hal­tig­keits­as­pek­te und die An­for­de­run­gen an mo­der­ne Wohn­kon­zep­te zu be­rück­sich­ti­gen.
  

2. Wer ist verantwortlich für das Projekt?

• Die Bun­des­an­stalt für Im­mo­bi­li­en­auf­ga­ben (BImA) ist ver­ant­wort­lich für die Pla­nung und Durch­füh­rung des Pro­jekts. Das da­für not­wen­di­ge Be­bau­ungs­plan­ver­fah­ren liegt in der Zu­stän­dig­keit der Lan­des­haupt­stadt Mün­chen.
  

3. Wie wird das Projekt finanziert?

• Die Finanzierung erfolgt aus Mitteln der BlmA.
  

4. Wie viele Menschen leben aktuell im Umgriff ihres Vorhabens?

• Ak­tu­ell gibt es rund 1.200 Wohn­ein­hei­ten in der Sied­lung am Per­la­cher Forst, in de­nen gut 2.500 Men­schen zu Hau­se sind.
  

5. Wie viele neue Wohnungen sollen entstehen?

• Durch­ eine­ ge­ziel­te­ und­ zu­gleich­ ver­träg­li­che­ Nach­ver­dich­tung­ kön­nen­ mit­ un­se­rem­ Pro­jekt­ in­ den­ näch­sten­ 10­ bis­ 20­ Jah­ren­ ca.­ bis­ zu­ 1.000­ wei­te­re,­ drin­gend­ be­nö­tig­te­ Wohn­ein­hei­ten­ hin­zu­kom­men.­ Die­ser­ theo­re­ti­sche­ Um­fang­ an­ mög­li­cher­ Nach­ver­dich­tung­ wur­de­ im­ Rah­men­ ei­nes­ er­sten­ I­de­en­kon­zep­tes­ (sog.­ Mach­bar­keits­stu­die)­ er­mit­telt.
  

6. Ist die Wohnungsknappheit der einzige Grund, weshalb dort neue Wohnungen benötigt werden?

• Neben dem grundsätzlich hohen Bedarf an Wohnraum spielt auch die Gestaltung der einzelnen Wohneinheiten eine große Rolle. Die bestehenden Wohngebäude aus den 1950er Jahren wurden in - für damalige Zeiten typische — Einheiten aufgeteilt: Hier prägen klassische 2-5-Zimmer-Wohnungen das Bild. Möglichkeiten, auf moderne, zeitgemäße Bedürfnisse der Wohnungsgestaltung für alle Altersgruppen einzugehen, sind dadurch stark eingeschränkt. Die Anpassung des Wohnungsangebots auf die heutigen Anforderungen kann deshalb nur durch modern konzipierte und nachhaltig umgesetzte Wohnmodelle erreicht werden.
  

7. Wie viele Wohnungen / Gebäude müssten abgerissen werden? Wie viele können erhalten und saniert werden?

• Von den insgesamt 54 Bestands-Wohngebäuden in der Siedlung wurden in den vergangenen Jahren bereits 35 durch die BImA aufwändig saniert. Weitere 18 Gebäude sind nach aktueller Einschätzung als sanierungsbedürftig einzustufen.

• Wie viele Bestandsgebäude durch Neubauten ersetzt werden, können erst im Rahmen der im B-Planverfahren vorgesehenen Prüfungen ermittelt werden.

8. Welche Art von Wohnungen sollen neu gebaut werden?

• Es wird ei­ne Mi­schung aus ver­schie­de­nen Woh­nungs­ty­pen ent­ste­hen, um un­ter­schied­li­che Be­völ­ke­rungs­grup­pen an­zu­spre­chen. Ziel ist ins­be­son­de­re, Wohn­for­men an­zu­bie­ten, die den mo­der­nen An­sprü­chen heu­ti­ger Le­bens­ent­wür­fe ent­spre­chen und in die­ser Form in den be­ste­hen­den Wohn­ge­bäu­den nicht re­a­li­siert wer­den kön­nen.
  

9. Ein Kritikpunkt ist bislang das sogenannte „Village Green“-Konzept. Worum geht es dabei?

• Das „Vil­lage Green"-Kon­zept ist ein ur­ba­nes Pla­nungs­mo­dell, das auf die Schaf­fung von ge­mein­schafts­ori­en­tier­ten Wohn­räu­men mit neu­en, mo­der­nen Wohn­ty­po­lo­gi­en ab­zielt. Es kom­bi­niert Wohn­ge­bäu­de mit groß­zü­gi­gen Grün­flä­chen, Ge­mein­schafts­ein­rich­tun­gen und In­fra­struk­tur, um ein le­bens­wer­tes und um­welt­freund­li­ches Wohn­um­feld zu schaf­fen.
  

10. Worin unterscheidet sich das „Village Green“-Konzept von herkömmlichen Wohnbauprojekten?

• Im Gegensatz zu herkömmlichen Wohnbauprojekten legt das „Village Green“-Konzept besonderen Wert auf die Integration von Natur und Gemeinschaft. Es fördert grüne, offene Flächen und soziale Interaktionen zwischen den Bewohnern, was zu einer stärkeren Gemeinschaft und einem höheren Lebensstandard beiträgt.
  

11. Warum wurde das „Village Green“-Konzept für die Siedlung am Perlacher Forst vorgeschlagen?

• Das Konzept wurde vorgeschlagen, um eine nachhaltige und gemeinschaftsorientierte Lösung für die Nachverdichtung zu bieten. Es zielt darauf ab, den Wohnraumbedarf zu decken und gleichzeitig die Lebensqualität der bestehenden und neuen Bewohner zu erhöhen. Um die Grün- und Freianlagen erhalten und ggf. erweitern zu können, sollte nicht in die Breite, sondern in die Höhe gebaut werden.
  

12. Wie gehen Sie mit den zahlreichen Forderungen aus dem Stadtrat um, die „Village Greens“ der bisherigen Entwürfe durch andere Bauformen zu ersetzen?

• Bei den vor­lie­gen­den Ent­wür­fen han­delt es sich um ers­te Leit­ge­dan­ken, wie eine sinn­vol­le und nach­hal­ti­ge Nach­ver­dich­tung an die­ser Stel­le ge­lin­gen kann. Die Ent­wurfs­idee da­zu wur­de von Fach­leu­ten als sehr po­si­tiv be­wer­tet. Den­noch - für eine Über­ar­bei­tung die­ses Kon­zep­tes hat sich die BImA stets of­fen ge­zeigt. Wir tra­gen die Ent­schei­dung des Stadt­rats voll mit, auch die Aus­ge­stal­tung ein­zel­ner Bau­kör­per er­geb­nis­of­fen in den Bür­ger- und Öf­fent­lich­keits­dia­log ein­zu­be­zie­hen.
  

Fragen zur Umwelt und Infrastruktur

13. Wie wird mit dem aktuellen Baumbestand umgegangen?

• Der Er­halt des Baum­be­stands und der Bio­top­flä­chen ist ein zen­tra­les An­lie­gen des Pro­jekts. Um­fas­sen­de Um­welt­prü­fun­gen und ein Kli­ma­fahr­plan sind Teil der Pla­nun­gen, um den zahl­rei­chen Nach­hal­tig­keits-, Um­welt- und Kli­ma­as­pek­ten Rech­nung zu tra­gen.
  

14. Heißt das, dass gar keine Bäume gefällt werden müssen ?

• Der über die Jah­re ge­wach­se­ne und in wei­ten Tei­len so­gar ge­schütz­te Baum­be­stand ist auch für die BlmA ein ho­hes Gut, das die Sied­lung maß­geb­lich prägt. Aus die­sem Grund wer­den wir bei den wei­te­ren Pla­nun­gen be­son­ders sorg­fäl­tig prü­fen, in­wie­weit Ein­grif­fe zur Schaf­fung neu­en Wohn­raums not­wen­dig sind. In die­sem wich­ti­gen Punkt ist die Ab­stim­mung zwi­schen der BlmA und dem Re­fe­rat für Stadt­pla­nung und Bau­ord­nung des­halb be­son­ders eng. Ob und wenn ja, wie vie­le Bäu­me tat­säch­lich ge­fällt wer­den müs­sen, lässt sich erst zu ei­nem spä­te­ren Zeit­punkt ge­nau sa­gen.
  

15. Welche Maßnahmen werden ergriffen, um die Verkehrssituation zu verbessern?

• Im Rah­men des Be­bau­ungs­plan­ver­fah­rens wer­den de­tail­lier­te Un­ter­su­chun­gen zu Ver­kehr, Lärm und wei­te­ren tech­ni­schen As­pek­ten durch­ge­führt. Es ist ge­plant, die In­fra­struk­tur für Fuß- und Rad­we­ge zu ver­bes­sern und eine gu­te An­bin­dung an den öf­fent­li­chen Nah­ver­kehr zu ge­währ­leis­ten. Auf die­se Wei­se er­fährt die Sied­lung durch das Pro­jekt ei­ne kli­ma- und um­welt­be­wuss­te Mo­bi­li­täts­ent­wick­lung.
  

16. Wird es neue soziale Infrastrukturen wie z.B. Kindergärten geben?

• Die Planung sieht vor, die soziale Infrastruktur zu erweitern und insbesondere Angebote für Familien und Kinder zu schaffen. Zunächst muss der genaue Bedarf ermittelt werden. Wird solcher festgestellt, entstehen dann auch Kindergärten und sonstige Einrichtungen.
  

Fragen zur Mieterschaft und zum Umzugsmanagement

17. Wie viele Wohnungen stehen derzeit leer?

• Der­zeit gibt es in der Sied­lung am Per­la­cher Forst er­freu­li­cher­wei­se we­nig Leer­stand, die­ser ist haupt­säch­lich durch die Woh­nungs­sa­nie­rung be­dingt. Die Zahl un­ge­nutz­ter Flä­chen auch wäh­rend der Re­a­li­sie­rung un­se­res Vor­ha­bens so ge­ring wie mög­lich zu hal­ten, ist ein we­sent­li­ches Ziel al­ler Pro­jekt­be­tei­lig­ten.
  
• In Zei­ten, in de­nen je­der Qua­drat­me­ter Wohn­raum drin­gend be­nö­tigt wird, müs­sen Leer­stän­de mög­lichst ver­mie­den wer­den. Trotz­dem gibt es ge­ra­de bei Sa­nie­rungs- und Ent­wick­lungs­vor­ha­ben zahl­rei­che Fak­to­ren, die ei­nen tem­po­rä­ren Leer­stand von Wohn­flä­chen un­aus­weich­lich ma­chen.
  

18. Werden aktuelle Mieter ihre Wohnungen verlieren?

• Den Mie­tern wer­den Er­satz­woh­nun­gen aus dem Be­stand der BlmA an­ge­bo­ten. Wei­ter­hin er­hal­ten sie das Erst­zu­griffs­recht beim Be­zug der neu er­stell­ten Woh­nun­gen. Ein ge­ord­ne­tes und ver­hält­nis­mä­ßi­ges Um­zugs­ma­nage­ment wird si­cher­stel­len, dass dies mög­lichst rei­bungs­los ge­schieht. Ei­ne Kos­ten­re­ge­lung bzgl. Um­zugs­ma­nage­ment wird den Mie­tern mit­ge­teilt, so­bald sich der je­wei­li­ge Zeit­punkt für ei­nen Um­zug kon­kre­ti­siert.

19. Wer darf in die neuen Wohnungen einziehen?

• Als bun­des­un­mit­tel­ba­re An­stalt hat die BImA die Auf­ga­be, der so­ge­nann­ten Woh­nungs­für­sor­ge für Be­schäf­tig­te des Bun­des Rech­nung zu tra­gen. Das be­deu­tet, dass der neu ge­schaf­fe­ne Wohn­raum zu­nächst für die zahl­rei­chen Bun­des­be­dien­ste­ten, die in Mün­chen ar­bei­ten und le­ben, an­ge­bo­ten wer­den soll. Auf die­se Wei­se wird der an­ge­spann­te Woh­nungs­markt in der Lan­des­haupt­stadt er­heb­lich ent­las­tet.
  
• Angenommen, es stünden Wohnungen für Menschen zur Verfügung, die nicht Beschäftigte des Bundes sind: Welche Kriterien müssten erfüllt werden, um eine Wohnung mieten zu können: 

Die genauen Mietkriterien werden im Rahmen der Vermietungsrichtlinien der BImA festgelegt. Der Wohnraum soll insbesondere einkommensschwächeren Haushalten zugutekommen.

20. Wie wird sichergestellt, dass die Wohnungen bezahlbar bleiben?

• Die BImA orientiert sich am unteren Ende der ortsüblichen Miete. Die Mieten sind derzeit gemäß dem Haushaltsvermerk des Deutschen Bundestages auf in der Regel 10 Euro (netto kalt) pro Quadratmeter begrenzt.
  

Fragen zu Prozess, Zeitplanung und Umsetzung

21. Was sind die nächsten Schritte im Projekt?

• Mit dem Auf­stel­lungs­be­schluss des Aus­schus­ses für Stadt­pla­nung und Bau­ord­nung ste­hen wir jetzt am Be­ginn des Be­bau­ungs­plan­ver­fah­rens. In die­sem Ver­fah­ren wer­den in en­ger Ab­stim­mung mit dem Re­fe­rat für Stadt­pla­nung und Bau­ord­nung die Pla­nun­gen für die Sied­lung am Per­la­cher Forst ver­tieft und de­tail­lier­ter aus­ge­ar­bei­tet. Gleich­zei­tig wird die BImA im Zu­ge ei­nes Dia­log- und In­for­ma­ti­ons­an­ge­bots al­le di­rekt be­trof­fe­nen und in­ter­es­sier­ten Bür­ge­rin­nen und Bür­ger ein­la­den, ih­re An­re­gun­gen und Wün­sche mit in die­sen Pro­zess ein­zu­brin­gen.
  
• Der näch­ste for­ma­le Schritt im Be­bau­ungs­plan­ver­fah­ren ist die Samm­lung von so­ge­nann­ten „Eck­da­ten", al­so den Grund­la­gen und Kern­punk­ten ei­nes zu­künf­ti­gen Be­bau­ungs­plans. An­schlie­ßend wer­den im Zu­ge der §§ 3 Ab. 1 bzw. 4 Abs.1 BauGB die Öf­fent­lich­keit und die Trä­ger öf­fent­li­cher Be­lan­ge zu dem Vor­ha­ben be­tei­ligt.
  

22. Wann beginnen die Bauarbeiten?

• Der im Ju­ni die­sen Jah­res ge­fass­te Auf­stel­lungs­be­schluss lei­tet zu­nächst das Be­bau­ungs­plan­ver­fah­ren ein. Da­mit be­ginnt die in­ten­si­ve und de­tail­lier­te Pla­nungs- und Ge­neh­mi­gungs­pha­se. Der „Start­schuss" für die Bau­ar­bei­ten ist ab­hän­gig vom Er­geb­nis.
  

23. Wie lange werden die Baumaßnahmen insgesamt dauern?

• Wir befinden uns gerade erst ganz am Anfang des Bebauungsplanverfahrens. Belastbare Zeitpläne können erst nach Abschluss der detaillierten Planungs- und Genehmigungsphase aufgestellt werden. Um die Durchführung der baulichen Veränderungsmaßnahmen für unsere Mieter so „schonend“ wie möglich zu gestalten, beabsichtigen wir diese in Bauphasen zu realisieren.

Dialog und Öffentlichkeitsbeteiligung

24. Wie wird auf Kritik aus der Bevölkerung reagiert?

• Die BlmA nimmt die An­lie­gen der An­woh­ner, Mie­ter und Nach­barn ernst. Im bis­he­ri­gen Ver­lauf un­se­res Pro­jekts konn­ten wir be­reits ei­ni­ge The­men iden­ti­fi­zie­ren, die den Men­schen vor Ort be­son­ders wich­tig sind. Im wei­te­ren Ver­lauf des Ver­fah­rens ist es des­halb ein zen­tra­ler Punkt, in den Dia­log mit die­sen In­te­res­sens­grup­pen zu tre­ten und die Er­geb­nis­se des Dia­logs in den wei­te­ren Pla­nun­gen mit­zu­den­ken.
  

25. Wird es Möglichkeiten zur Bürgerbeteiligung geben?

• Ja, es sind ver­schie­de­ne For­ma­te der Bür­ger­be­tei­li­gung ge­plant, um die Mei­nun­gen und Wün­sche der An­woh­ner und In­ter­es­sier­ten in die Pla­nung ein­flie­ßen zu las­sen. Da­rü­ber hi­naus wird es An­ge­bo­te und For­ma­te ge­ben, in de­nen sich die Bür­ger kon­ti­nu­ier­lich über den ak­tu­el­len Stand der Ent­wick­lung in­for­mie­ren kön­nen, wie bei­spiels­wei­se eine Pro­jekt­web­site oder Ver­an­stal­tun­gen. Über al­le Be­tei­li­gungs­mög­lich­kei­ten und For­ma­te in­for­mie­ren wir selbst­ver­ständ­lich recht­zei­tig.